Die Behandlung von Hypothekarschulden in der Steuererklärung ist ein wichtiger Aspekt für Immobilienbesitzer in der Schweiz. Hier sind einige grundlegende Punkte, die es zu beachten gilt:

1. Abzug von Schuldzinsen: Hypothekarzinsen, also die Zinsen, die du für deine Hypothek bezahlst, sind aktuell steuerlich abzugsfähig. Dies bedeutet, dass die gezahlten Zinsen von deinem steuerbaren Einkommen abziehen kannst, was zu einer Reduzierung deiner Steuerlast führt.

2. Eigenmietwert: In der Schweiz wird der sogenannte Eigenmietwert besteuert. Das ist ein fiktiver Mietwert, den du versteuern müsst, wenn du in deiner eigenen Immobilie wohnst. Dieser Wert soll den Vorteil ausgleichen, den du dadurch hast, dass du keine Miete zahlen müsst. Die Hypothekarzinsen können gegen diesen Eigenmietwert aufgerechnet werden.

3. Schuldenprinzip: In der Schweiz gilt das Schuldenprinzip. Das bedeutet, dass Schulden, also auch Hypothekarschulden, das steuerbare Vermögen mindern. Dies kann sich positiv auf die Vermögenssteuer auswirken.

4. Indirekte Amortisation: Viele Immobilienbesitzer in der Schweiz nutzen die indirekte Amortisation ihrer Hypothek über eine gebundene Vorsorge. Die Beiträge an die Säule 3a sind bis zu einem bestimmten Maximalbetrag steuerlich abzugsfähig. Die Hypothek bleibt dabei nominell unverändert, was den Abzug der Schuldzinsen ermöglicht.

5. Steuerliche Optimierung: Die Hypothekarstrategie kann Teil einer steuerlichen Optimierung sein. Es ist oft sinnvoll, eine gewisse Hypothekarschuld beizubehalten, um von den Steuerabzügen zu profitieren. Allerdings sollte dies immer im Kontext der gesamten finanziellen Situation und in Absprache mit einem Finanzberater betrachtet werden.

6. Kantonsabhängige Unterschiede: Die genauen Regelungen können je nach Kanton variieren. Es ist daher ratsam, sich über die spezifischen Vorschriften in deinem Wohnkanton zu informieren. Einige Beispiele findest du weiter unten.

7. Abzugsfähige Unterhaltskosten: Laufende Kosten für den Unterhalt deiner Liegenschaft, wie Versicherungen, Reparaturen und Wartung, sind ebenfalls abzugsfähig.​

• Pauschabzug vs. tatsächliche Kosten
  • In der Schweiz hast du die Wahl zwischen dem Pauschabzug und dem Abzug der tatsächlichen Unterhaltskosten. Der Pauschabzug ist einfacher, da keine detaillierte Aufstellung erfordert wird. Allerdings kann der Abzug der tatsächlichen Kosten in manchen Fällen vorteilhafter sein, insbesondere wenn hohe Unterhalts- oder Renovierungskosten anfallen. Als Stockwereigentümer*in ist dies insbesondere dann der Fall, wenn jährlich grössere Zahlungen an einen Erneuerungsfonds vorgenommen werden. Generell gilt für Liegenschaftbesitzer zu erwähnen, dass auch wertvermehrende Investitionen anzugeben sind. Weiter unten mehr dazu beim Praxis Tipp.

Kantonale Unterschiede

Die steuerlichen Regelungen können von Kanton zu Kanton variieren. Es ist daher ratsam, sich bei der kantonalen Steuerbehörde oder einem Steuerberater*in über die spezifischen Bestimmungen in deinem Kanton zu informieren. Hier eine Zusammenfassung für die Kantone Zürich, Zug und Thurgau:

Abzugsfähige Liegenschaftskosten Zürich

1. Eigenmietwert: Für eine selbst bewohnte Wohnung in einem Mehrfamilien- oder Geschäftshaus wird der Eigenmietwert auf 70% des marktüblichen Mietzinses festgelegt.

2. Unterhalts- und Verwaltungskosten: Diese Kosten können entweder als Pauschalabzug oder basierend auf den tatsächlichen Ausgaben abgezogen werden. Der Pauschalabzug beträgt 20% des Bruttomietertrages. Bei geschäftlich genutzten Liegenschaften sind nur die tatsächlichen Kosten abzugsfähig.

3. Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen: Kosten für Massnahmen zur Energieeinsparung und Nutzung erneuerbarer Energien sind abzugsfähig, sofern sie nicht subventioniert sind. Rückbaukosten für einen Ersatzneubau sind ebenfalls abzugsfähig.

4. Baurechtszinsen: Diese können zusätzlich zu den Unterhalts- und Verwaltungskosten abgezogen werden.

Abzugsfähige Liegenschaftskosten Zug

1. Unterhalts- und Verwaltungskosten: Auch hier besteht die Wahl zwischen Pauschalabzug und Abzug der tatsächlichen Kosten. Der Pauschalabzug beträgt 10% oder 20% des Mietwertes, abhängig vom Alter des Gebäudes.

2. Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen: Kosten für energiesparende Massnahmen und Umweltschutz sind abzugsfähig. Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau können ebenfalls abgezogen werden.

3. Marktmietwert bei Unternutzung: Bei offensichtlicher Unternutzung einer selbstbewohnten Liegenschaft kann der Marktmietwert reduziert werden.

Abzugsfähige Liegenschaftskosten Thurgau

1. Unterhalts- und Betriebskosten: Abzugsfähig sind wiederkehrende Ausbesserungsarbeiten, Sachversicherungsprämien, jährliche Abgaben und weitere spezifizierte Kosten.

2. Energie- und Umweltschutzmassnahmen: Ähnlich wie in den anderen Kantonen sind Kosten für Energiesparmassnahmen und Umweltschutz abzugsfähig.

3. Rückbaukosten: Auch im Kanton Thurgau können Rückbaukosten im Hinblick auf den Ersatzneubau abgezogen werden.

Besondere Ausnahmen bei Investitionen für Energiesparen und Umweltschutz

Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, sowie Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau, stellen eine besondere Kategorie der steuerlichen Abzugsfähigkeit dar. Diese Kosten sind in den zwei auf die Investition folgenden Steuerperioden abziehbar, falls sie nicht vollständig in der Steuerperiode, in der sie angefallen sind, berücksichtigt werden konnten. Diese Regelung gilt für Kosten, die ab der Steuerperiode 2020 entstanden sind.

Für die Ermittlung eines möglichen Übertrags dieser Kosten ist das Reineinkommen entscheidend. Ein Übertrag findet statt, wenn das Reineinkommen negativ ausfällt. Dabei spielen die Sozialabzüge keine Rolle. Sollten übertragbare Aufwendungen aus der ersten Steuerperiode verbleiben, können diese in der darauffolgenden Steuerperiode geltend gemacht werden. Falls in der zweiten Steuerperiode weitere übertragbare Kosten verbleiben, sind diese in der dritten Steuerperiode zu berücksichtigen. Dabei ist zu beachten, dass zuerst jene übertragbaren Kosten berücksichtigt werden, die zuerst verfallen würden.

Wichtig ist, dass der Pauschalabzug für die betreffenden Steuerperioden entfällt. Die übrigen Unterhaltskosten müssen ebenfalls effektiv deklariert werden. Diese Regelung stellt eine wichtige Ausnahme dar und bietet Anreize für Investitionen in energiesparende und umweltschonende Maßnahmen, die langfristig nicht nur ökologisch, sondern auch finanziell vorteilhaft sein können.

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Abgrenzung und Behandlung von Unterhaltskosten bei Liegenschaften

• Abgrenzung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen: Es ist entscheidend, zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen zu unterscheiden. Werterhaltende Aufwendungen sind steuerlich abzugsfähig, da sie der Erhaltung des bestehenden Werts der Liegenschaft dienen, ohne deren Gestaltung oder Zweckbestimmung zu verändern. Diese Aufwendungen sind in der Regel periodisch wiederkehrend.

• Werterhaltende Aufwendungen: Diese umfassen Massnahmen, die der Erhaltung der Liegenschaft dienen. Sie sind abzugsfähig, da sie die Liegenschaft in ihrem ursprünglichen Zustand erhalten und keine dauerhafte Wertsteigerung bewirken.

• Wertvermehrende Aufwendungen: Im Gegensatz dazu führen wertvermehrende Aufwendungen zu einer dauerhaften Wertsteigerung der Liegenschaft. Sie sind bei der Einkommenssteuer nicht abzugsfähig, können jedoch bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten berücksichtigt werden. Wertvermehrende Aufwendungen sind solche, die die Liegenschaft in einen besseren Zustand versetzen oder sie aufwerten.

• Gemischte Aufwendungen: Wenn eine Massnahme sowohl werterhaltende als auch wertvermehrende Elemente enthält, ist der werterhaltende Teil abzugsfähig, während der wertvermehrende Teil nicht abgezogen werden kann. Bei Umbauten ist eine genaue Angabe über die Art der Arbeiten und den Zustand der Liegenschaft vor und nach dem Umbau erforderlich. Für die Aufteilung gemischter Aufwendungen kann auf den Abgrenzungskatalog verwiesen werden.

• Diese Unterscheidungen sind wesentlich für die korrekte steuerliche Behandlung von Aufwendungen im Zusammenhang mit Liegenschaften und sollten bei der Planung von Renovations- und Unterhaltsarbeiten berücksichtigt werden.

Praxis-Tipp: Dokumentation von Investitionen in Liegenschaften

Warum ist eine genaue Dokumentation wichtig?

1. Abzug bei der Grundstückgewinnsteuer: Beim Verkauf einer Liegenschaft können wertvermehrende Investitionen von der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden. Dies kann zu erheblichen Steuerersparnissen führen.

2. Bestätigung durch das Steueramt: Durch die Einreichung einer detaillierten Aufstellung aller getätigten Investitionen, bestätigt das Steueramt indirekt, dass es sich um wertvermehrende und nicht um werterhaltende Kosten handelt. Dies dient als Beweis für die Art der Investition.

3. Steuerveranlagung als Beweisgrundlage: Eine detaillierte Dokumentation erleichtert es zu einem späteren Zeitpunkt, die Beweislage zu klären, wenn es beim Verkauf darum geht, welche Investitionen wertvermehrend sind und zu welchem Anteil diese bei der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden können. Wenn alle Unterhaltskosten und Investitionen – sowohl wertvermehrende als auch werterhaltende – in allen eingereichten Steuererklärungen beim kantonalen Steueramt deklariert worden sind, vereinfacht dies die Beweislage. Das Steueramt kann die Angaben schneller und einfacher überprüfen und bestätigen. Gleiche desshalb immer die Steuererklärung mit der definitiven Steuerveranlagung ab.

4. Vermeidung von Schätzungen und Unsicherheiten: Ohne detaillierte Belege könnte das Steueramt auf Schätzungen und Merkblätter zurückgreifen, was zu weniger vorteilhaften Einstufungen führen kann.

Wie sollte die Dokumentation erfolgen?

• Führen einer Excel-Liste: Erstelle eine detaillierte Liste aller Investitionen. Diese Liste sollte das Datum der Investition, die Art der Investition, den Empfänger und den Betrag enthalten.

• Belege sammeln: Sammele alle Belege, Rechnungen und relevante Dokumente, die mit den Investitionen zusammenhängen. Nutze Smart eTax als sichere und strukturiere Ablagefläche. Du kannst alle Unterlagen vortlaufend mit deinem Mobiletelefon hochladen und aufbewahren. 

• Einreichung bei der Steuererklärung: Reiche die Excel-Liste zusammen mit den Belegen beim kantonalen Steueramt ein. Auch wenn die Investitionen im aktuellen Steuerjahr nicht abzugsfähig sind, ist ihre Dokumentation für zukünftige Steuerveranlagungen relevant.

• Aufbewahrung der Dokumente: Bewahre alle Dokumente und Belege auf, auch nachdem du diese eingereicht hast. Sie könnten zu einem späteren Zeitpunkt nochmals wichtig werden.

Zusätzliche Hinweise

• Regelmässige Aktualisierung: Halten deine Dokumentation stets aktuell. Fügen Sie neue Investitionen zeitnah hinzu.

• Konsultation eines Experten: Bei Unsicherheiten oder komplexen Investitionen kann es sinnvoll sein, einen Steuerberater zu konsultieren.

Durch eine sorgfältige und detaillierte Dokumentation deiner Investitionen stellst du sicher, dass du bei der Steuerveranlagung und insbesondere bei einem späteren Verkauf der Liegenschaft steuerlich optimal aufgestellt sind. Es ist für private Immobilieneigentümer empfehlenswert, im Rahmen einer Renovierung eine detaillierte Dokumentation der durchgeführten Arbeiten anzufertigen, einschliesslich einer Bestandsaufnahme der Immobilie vor und nach der Renovierung.

Zusammenfassung

Die Investition in ein Eigenheim in der Schweiz kann eine kluge finanzielle Entscheidung sein, die nicht nur persönlichen Wohnkomfort, sondern auch steuerliche Vorteile bietet. Es lohnt sich, die Möglichkeiten und Regelungen genau zu prüfen und professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, um das Beste aus deiner Investition herauszuholen.

Wichtige Links zu den Unterhaltskosten in den jeweiligen Kantone:

Abzugsfähige Unterhaltskosten Liegenschaft Zürich

Abzugsfähige Unterhaltskosten Liegenschaft Zug

Abzugsfähige Unterhaltskosten Liegenschaft Thurgau

Abzugsfähige Unterhaltskosten Liegenschaft Schwyz

Abzugsfähige Unterhaltskosten Liegenschaft Luzern

Abzugsfähige Unterhaltskosten Liegenschaft Graubünden

Abzugsfähige Unterhaltskosten Liegenschaft Tessin

Abzugsfähige Unterhaltskosten Liegenschaft Bern

Abzugsfähige Unterhaltskosten Liegenschaft Basel Landschaft